Odmowa kredytu hipotecznego — co dalej? Dlaczego jeden bank to nie wyrok

Odmowa kredytu w jednym banku to informacja diagnostyczna, nie wyrok — i tak ją traktuję w rozmowach z osobami, które trafiają do nas po takich doświadczeniach. Jeśli zastanawiasz się, czy warto próbować w innych bankach po odmowie — odpowiedź brzmi: zdecydowanie tak, ale w sposób przemyślany.

Różnice zdolności kredytowej między bankami sięgają 200–300 tys. zł

Każdy bank w Polsce ma własną politykę kredytową, własne wagi scoringowe, własne podejście do różnych źródeł dochodu i własne progi akceptacji. Różnice w zdolności kredytowej między bankami są realne i mają bezpośredni wpływ na decyzję.

Przy identycznym profilu wnioskodawcy z dochodem 15 000 zł netto miesięcznie, różnica w przyznanej zdolności między najlepszym a najgorszym bankiem na rynku wynosi nawet 200 000–300 000 zł — w praktyce przedział między około 1 000 000 zł a 1 300 000 zł. Ten sam człowiek, te same dochody, zupełnie różne decyzje.

Jak bank ocenia zdolność kredytową — różnice w polityce

Skąd te różnice? Bank A może odrzucić wniosek osoby prowadzącej działalność gospodarczą krócej niż dwa lata, podczas gdy Bank B akceptuje działalność od 12 miesięcy. Bank C może negatywnie oceniać dochód z umowy zlecenia, Bank D traktuje go jak umowę o pracę, jeśli trwa odpowiednio długo. Jeden bank uwzględni 800+ jako dochód przy ocenie zdolności, inny nie. Jeden wliczy dywidendy po roku udokumentowanej historii, inny wymaga trzech lat.

Co warto sprawdzić po odmowie w pierwszej kolejności? Poproś bank o pisemne uzasadnienie — masz do tego prawo. Uzasadnienie wskaże, czy problem leży w historii kredytowej, w poziomie dochodów, w formie zatrudnienia, we wkładzie własnym czy w samej nieruchomości. To są cztery zupełnie różne problemy i każdy ma inne rozwiązanie. Więcej o tym, co najczęściej obniża zdolność kredytową, piszemy w trzeciej części.

Twarde zapytanie BIK — ile punktów obniża scoring

Jedna ważna praktyczna uwaga: nie składaj wniosków do kilku banków jednocześnie próbując na chybił trafił. Każde twarde zapytanie w BIK obniża scoring — jedno zapytanie to spadek o 10–30 punktów, trzy zapytania w ciągu miesiąca to łącznie 40–80 punktów w dół. Do tego kolejny bank widzi, że składałeś wnioski, i wnioskuje, że były odmowy.

Właśnie dlatego warto najpierw odwiedzić kilka banków na wstępną rozmowę bez formalnego wniosku, a dopiero potem złożyć jeden celowany wniosek tam, gdzie szanse są największe. O tym, jak przygotować się do takiej rozmowy, piszemy w czwartym artykule sub-serii.

Jeśli pisemne uzasadnienia z kilku banków pokazują ten sam problem — np. niewystarczającą historię kredytową lub formę zatrudnienia — wtedy zamiast walczyć z bankami przez kolejne miesiące, warto rozważyć alternatywę bez kredytu hipotecznego.