Jak będzie wyglądał rynek najmu za 10 lat? Mity o nieruchomościach które szkodzą inwestorom

Prognozowanie z dziesięcioletnim horyzontem wymaga pokory — ale pewne trendy są już na tyle wyraźne, że można je ekstrapolować z rozsądną dozą pewności. Inwestorzy, którzy te trendy ignorują, ryzykują poważnymi błędami decyzyjnymi.

Depopulacja a rynek nieruchomości — jak demografia wpłynie na ceny mieszkań

Polska straci w ciągu najbliższych dekad kilka milionów mieszkańców — ale nie równomiernie. Duże miasta będą bronić się migracją wewnętrzną i zagraniczną. Małe miasta i obszary peryferyjne będą się kurczyć. Za 10 lat różnica między rynkiem najmu w Warszawie a rynkiem najmu w mieście powiatowym będzie większa niż dziś.

Inwestor wchodzący teraz w małe miasta bez jasnej strategii wyjścia podejmuje ryzyko, które za dekadę będzie znacznie trudniejsze do zarządzenia. Więcej o tym, dlaczego exit strategy jest ważniejsza niż stopa zwrotu, w szóstym artykule serii.

Jednocześnie singularyzacja społeczeństwa — więcej osób mieszka samotnie, więcej par nie zakłada rodzin, więcej seniorów żyje niezależnie — strukturalnie podtrzymuje popyt na małe mieszkania niezależnie od ogólnej liczby ludności.

Regulacje i podatek katastralny — największe ryzyko dla inwestorów prywatnych

Regulacje to największa niewiadoma i największe ryzyko dla prywatnych inwestorów w nieruchomości. Podatek katastralny w Polsce, ograniczenia najmu krótkoterminowego, ewentualne regulacje czynszów w stylu zachodnim — to scenariusze, które kilka lat temu brzmiały abstrakcyjnie, dziś są realną częścią debaty politycznej.

Inwestor budujący dziś strategię zakładając niezmienność otoczenia regulacyjnego przez 20 lat popełnia błąd.

5 mitów o inwestowaniu w nieruchomości które wciąż szkodzą inwestorom

Mit 1: Nieruchomości zawsze drożeją

To przekonanie ukształtowało się w Polsce przez 20 lat nieprzerwanego wzrostu cen i jest dziś traktowane niemal jak prawo natury. Tymczasem Japonia, Niemcy wschodnie, liczne europejskie rynki po 2008 roku pokazują, że nieruchomości mogą latami tracić realną wartość. W Polsce już dziś widać pierwsze rynki — małe miasta, niektóre województwa wschodnie — gdzie trend jest inny niż ogólnokrajowa narracja.

Mit 2: Wynajem mieszkania to pasywny dochód

Pasywny dochód z nieruchomości to wynik dobrego modelu i dobrego operatora, nie automatyczny efekt posiadania lokalu. Aktywne zarządzanie portfelem mieszkań pochłania średnio 5–8 godzin miesięcznie na jeden lokal. Przy trzech mieszkaniach to drugi etat.

Mit 3: Niska cena zakupu to dobra inwestycja

Niska cena w małym mieście często odzwierciedla realną wycenę ryzyka przez lokalny rynek — nie niedostrzeżoną okazję. Rynek lokalny zazwyczaj wie o sobie więcej niż inwestor przyjeżdżający z zewnątrz z arkuszem kalkulacyjnym.

Mit 4: Zawsze znajdę kupca gdy będę chciał sprzedać

Płynność rynku nieruchomości jest zmienna, lokalna i zależy od warunków makroekonomicznych w momencie sprzedaży. Inwestor wchodzący dziś bez przemyślanej exit strategy może odkryć za 15 lat, że rynek kupca w jego lokalizacji po prostu nie istnieje w oczekiwanej skali cenowej.

Mit 5: Mam nieruchomość — mam bezpieczeństwo

Nieruchomość daje bezpieczeństwo pod warunkiem, że jest płynna, utrzymana i zlokalizowana tam gdzie jest popyt. Niepłynny lokal w kurczącym się mieście to nie bezpieczeństwo — to zamrożony kapitał z niepewną datą uwolnienia.

Prognoza na 2036

Za 10 lat rynek najmu w Polsce będzie bardziej spolaryzowany, bardziej regulowany i bardziej zinstytucjonalizowany. Wygrają modele które łączą interesy właścicieli kapitału z potrzebami osób szukających drogi do własności. To kierunek, w którym od początku budujemy ProRento.